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应以基础性制度化解房地产泡沫风险
来源:人民网  责任编辑: 付双凤  发布时间:2017-08-12 10:21:14

  日前,易居房地产研究院发布了《关于房地产泡沫的量化分析》(以下简称《分析》),首次将中国近期的房地产泡沫(主要以2016年数据为准)与日本上世纪80年代末期的泡沫,进行比对分析。得出的结论是:中国一线城市及周边(即四大都市圈,同时也可代表中国都市圈)的房地产泡沫化程度,大致相当于日本都市圈1990年前后(房地产泡沫高峰期)的70%。但全国整体房地产泡沫程度,应显著低于日本1990年前后的水平,估计只有30%左右。

  《分析》指出,房价较为合理的1972~1986年间,日本全国地价平均涨幅约6.5%,而同期的家庭收入增幅为8.6%,地价指数增幅/家庭收入增幅约为0.8。但在房地产泡沫期,地价的快速上扬并未伴随收入的明显增长,1987年地价指数增幅/家庭收入增幅达到3.2,高出房价合理年份约300%。反观我国,2016年土地均价增幅24.1%,同期家庭收入增长7.8%,地价增幅/收入增幅约为3.1。地价较为合理的2005~2013年间,地价增幅与家庭收入增幅间的比值为1.3。2016年,我国地价增幅/家庭收入增幅的偏离度约为138.5%,不足日本房地产泡沫期的1/2,但地价增速整体上仍然快于家庭收入的增长。

  从房价看,在房价较为合理的1983~1986年间,日本首都圈公寓价格收入比均值为4.4,独栋价格收入比均值为6.1。在房地产泡沫期,日本首都圈公寓和独栋的房价收入比在1990年分别上升至7.9和8.6,较房价合理期分别高出79.5%和41.0%。2016年我国北上广深房价快速上涨,房价收入比均值达22.6,而房价较为合理的2007~2014年间房价收入比均值约为13.0,房价收入比偏离度达到73.8%,接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度,一线城市房价的过快上涨值得警惕。

  《分析》指出,从中日两国房地产市场的比较来看,当前我国房地产市场确实存在全国略偏热、局部过热的现象。除了有必要对部分热点城市采取限购限贷等短期行政管制手段外,还应考虑建立长效机制。正如去年12月中央经济工作会议提出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、财税、土地、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止房价出现大起大落。

  近日,央行发布的中国区域金融运行报告(2017)中就已为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线:在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性(“两投”)购房;停止对落后产能的金融支持。严格控制投机性购房,从源头上切断他们的炒房资金。近期各大城市推进的“租售同权”、“住房共有制”等则是为了增加住房供应量,解决供需矛盾。业界认为,以上两种方法齐施,相辅相成,热点城市高房价必将得到平抑。

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