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实战经典:通过中介投资二手房
来源:楼市思考  责任编辑: 刘玉莹  发布时间:2017-07-12 09:06:20

  房先生是厦门市的一位个体私营业者,自己做批发生意,小本经营。一个月生意好时有两三万元的收入,生意不好时只能保 本,有很大的不稳定性。房地产市场的火爆掀起了一股股投资热 潮,眼见着那些新开的楼盘一个比一个贵,商铺的价格也是寸土 寸金,最近生意比较好,赚了 30多万元的房先生很想把这笔钱 以及前几年攒下的二十几万元投资到房地产市场上。

  房先生就把投资的眼光转向了近来很吃香的二手房市场, 房先生认为投资二手房是一个明智的选择,二手房的价格稳 定性强于一手房,只要选好了地段、房型,就会稳赚不赔,不仅 能贏得长期的租金盈利,还会得到房子的产权。而且变现也 快,一旦出现资金短缺,即可以用房产做抵押、申请贷款或者 再转卖出去。

  决定购买二手房之后,房先生要找一家具有资质证书的大 规模中介公司进行交易。现在二手房市场鱼龙混杂,许多中小中 介公司不顾客户利益,扰乱市场,购房者被骗事件时有发生。正 规中介机构在代理二手房交易时,可以提供给投资者非常专业 的分析,使投资者不管是自住或是投资都可以获益不少。

  于是,房先生找到了信义房产,虽然信义房产做的大多是高档二手房生意,但是推荐给房先生的却是开元区的中档房源,这 是充分考虑到了房先生的实际承受能力,把房子选在开元区也 有专业的眼光,开元区是市政配套和生活配套设施完善的成熟 住宅小区,此种地段的房屋出租比较容易,租房率可达90%以 上,加之房先生买的是小户型就更易出租。最终,房先生通过信 义房产购得了两套全装修的二手房,两套房子都位于开元区,该 地区中档的二手房单价基本在3000〜4000元之间,其中一套小 的两房型是82平方米,售价32万元,另外一套是三房型136平 方米,售价56万元,两套房子的总价是88万元,在房先生的预 算里面,房先生另外向银行贷款30万元,5年还款。两套房子都 通过信义房产租了出去,一个月有将近1万元的租金可以收,足 够还每月的银行贷款及利息。信义房产还为房先生做了下一步 的投资计划,在1〜2年内房价还有上涨的空间,特别是房地产的 二、三级市场,等银行的贷款还掉一部分后,把136平方米的房 子出餐(买家自住型喜好这种房型),赚取差价,估计可以赚到8 万4万元,然后再买一套小房型继续出租(因为在租房市场上 小房S比大房型走俏),这样一来银行的贷款还是可以用租金来 还。等还淸贷款后,每月七八千元的稳定租金还可以在生意场上帮房先生一把。

  在房产投资领域,由于几乎大部分在市场上流通的房源都 被中介垄断,所以投资费无论是购买二手房,还是出租出窖房 产获利,都不可避免地®与房产中介打交道。然而某些中介往往利用客户法律知识的欠缺和交易安全意识的淡薄欺骗客户,造成投资者难以挽回的损失,业内专家将这种现象称为“中介风险”。

  这种“中介风险”,只要小心谨慎,大都是可以规避的,一般 而言,房产中介的骗术不外乎以下三类:

  一类是利用购(租)房者的急切心理和知识缺乏,一房多卖 (租),骗取“订金”或卷款逃跑。事实上,我国《合同法》中规定,确 定买卖的只有定金,一旦买卖未成交,损失方有权向违约方索要 两倍定金作为赔偿,而“订金”没有法律效力。如果出现这种情 况,受害的购房者可向消费者委员会投诉,或通过法律手段进行 解决。

  因此,在购房时一定要避免交订金,因为房客一旦交了订金 就十分被动,提出的要求可能不被写进合同。

  另一类是利用房地产市场的信息不对称牟取暴利。例如在 房产买卖中,我国有关法律规定,房地产中介应当在销售商品 房时提供房源信息、销售价格并标明收取佣金,.即按房产成交 价格的3%到5%提取佣金。但现实中,中介往往隐瞒委托人的 实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。购房 者和售房者很难了解到真实的出售价格,差价则由不法中介 赚得。

  类似的手段还有“阴阳合同”,如明明房屋成交是冗万元, 中介公司却要求客户在签订的合同中写成50万元。很多购房者 认为这样做可以少交税款,往往同意中介公司的劝说,却不知道 其中隐藏着风险。事实上,政府部门所看到和所审核的合同都是 按规定填写的原价买卖合同,因此只承认原价合同。买卖双方一 旦因为补充合同发生纠纷,就很难裁定。如果双方是口头约定,进行现金交易,那风险就会 更大。所以购房者一定要遵 循正常法律程序,才能保护 自己的利益。

  更严重的是,一些中介 公司挪用客户的资金进行 牟利。据了解,目前中介公 司参与房产交易时,一般都 是要求购房者在合同签订 的3天内,将首期款(一般 是售房款的两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记、合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法

  律限制,购房款在中介公司账户上的停留时间短则1个月,长 则半年或更久。由于铺面多、业务量大,加上缺乏监管,一些不 法房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙” 的办法,挪用这些客户的资金,用于炒房、炒股,或开设门店,追求短期利润。

  对于很多中介公司而言,他们挪用客户资金的做法,实际上 相当于“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越 多,吸纳的房款就越多,可以腾挪的空间就越大。因此一些中介 公司热衷于“超常规发展",开设的分公司、门店很多,但交易量 却很少,其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

  近年来,房地产市场火爆,积淀在中介公司的房款很多,因此他们拆补挪用资金窟窿比较容易,一般不容易出现问题,伹这也不能排除一些公司因为经营不善而引发纠纷。更可怕的是一旦搂市整体下滑,资金链条发生断裂,中介公司的挪用行为将引 爆巨大的金融凤险。当前,国家正在进行房地产宏观调控,这神 情况不能不加以提防。2005年7月,安徽最大房地产中介之一 的橈园房产代理销售有限公司突然关门停业,数百客户4000多 万元的房款被“套”,由此而生的对房产中介的“信用危机”迅逢 扩散,导致当时合肥市住房二级市场交易陷入停海。

  对于这种情况,专家建议,购房者在与中介公司打交道时 保持足够的瞥惕,以防上当受骗。

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